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買房子的時候如何查驗房屋產權?

衡房網 1970-01-01 08:00
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 不論是新房還是二手房,產權不明確的房產、有糾紛的二手房一定不能購買。房屋產權問題往往是購房者買房重視但是又容易出問題的地方,也是產生購房風險的根源。二手房產權不明容易產生糾紛,甚至存在被騙的可能;新房其實也有產權不確定的情況,如果開發商五證不全是不能正常交易的,如果土地出讓金繳納情況不符合規定,購房者也是不能拿到房產證的。這里面到底有哪些講究?請看下文。
 
一、新房和二手房分別要怎樣查驗房屋產權情況?
 
1、新房看五證和土地出讓金繳納情況
 
五證齊全的房屋意味著開發商的資質和銷售資格均無問題。另外,購房者還應該查看新房的土地出讓金繳納情況,因為產權證的辦理還牽涉到土地出讓金是否有超規劃面積是否有抵押等多種因素。
 
2、二手房要到房管局查驗賣方的房產證
 
與新房不同,二手房驗明產權狀況是關鍵。購房者在購買二手房時一定要看土地、房屋產權的關系是否明晰,有無遺留糾紛問題,防止一房兩賣;審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性。注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等。
 
①產權證上的房主是否與賣房人是同一個人,核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個字也不能錯;
 
②產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處 ;
 
③看該房屋是否有房屋共有權人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產,是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
 
二、買賣新房和二手房還有哪些區別?
 
1、二手房簽訂的是三方合同
 
如果是通過中介購買二手房,除了直接同房屋產權所有人簽署的《買賣契約》,還要同中介公司簽署《房產中介合同》。既然是三方一起簽合同,需要留意的地方更是多一些。
 
2、購買二手房需要做評估
 
在經過選房、看房、簽合同三個步驟后,將進入買房的實質性階段。具體是:房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執。這其中就需要進行房屋評估。只有經過評估,辦理完該走的程序,購房者才能順利拿到房屋產權證。
 
3、稅費繳納比例不同
 
按照國家稅收規定,二手房如果超過兩年或者是超過五年,將會適當減免增值稅、個人所得稅、契稅等。而新房減免情況則不同,具體要看房屋實際面積。
 
二手房產權問題多,購房者要十分注意;新房方面需要注意的是,除了檢查房屋五證還要看一下土地出讓金的范圍,避免項目因為土地出讓問題延遲交房。

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